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La hipoteca inversa : Contrato proadultos mayores”

La figura de la hipoteca es ampliamente conocida para la gente, porque  muchas personas tienen contratado algún préstamo con garantía hipotecaria mediante el cual, se hicieron de su patrimonio habitacional y el ejemplo más común y entendible sería el adquirir una casa a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT).

Si realizáramos una encuesta preguntando qué es una “hipoteca inversa”, muchos no sabrían contestar acertadamente, incluidos abogados o estudiantes de derecho.

Pues bien,  mediante este breve artículo se pretende explicar en términos sencillos dicha figura.

Retomando el caso de la hipoteca tradicional, el Código Civil Federal, en su artículo 2893 nos dice que: “La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la Ley”.

De lo anterior se desprende que la hipoteca será siempre un contrato accesorio, esto porque su función es garantizar una obligación contraída por el deudor (la cual se traduce, casi siempre, en un préstamo en efectivo); dicho empréstito resulta ser el contrato principal, por lo que si el deudor no contrae la obligación de recibir un préstamo y obligarse a devolverlo, la hipoteca para garantizar dicha devolución no podría nacer.

Volviendo al ejemplo de la adquisición de una casa a través del INFONAVIT, tenemos que el trabajador (que se convierte en el deudor hipotecario)  compra una casa a través de un crédito que le otorga dicha institución, mediante el cual el INFONAVIT  paga el precio total de la vivienda al vendedor y entonces la obligación del trabajador, es devolver dicho préstamo mediante pagos mensuales y consecutivos hasta su total liquidación. Para garantizar dicho pago total, el trabajador constituye una hipoteca sobre la misma casa adquirida, a favor del INFONAVIT.

Esta es una “hipoteca tradicional”, por llamarle de alguna manera.

La “hipoteca inversa”: Si tomamos literalmente el término “hipoteca inversa” y lo aplicamos al ejemplo anterior, tendríamos que sería el INFONAVIT quien le haría los pagos mensuales y consecutivos al trabajador hasta la total liquidación de cierta cantidad estipulada como préstamo por ambas partes con anterioridad y el trabajador hipotecaría la casa para garantizar dicho préstamo, el cual se pagaría en forma periódica o en una sola exhibición. La gran diferencia, respecto de la “hipoteca tradicional”, sería que el préstamo hipotecario no se usaría para comprar una casa, sino que resultaría ser una “pensión en efectivo” para solventar las necesidades monetarias del propietario de la casa.

Antecedente internacional de tal novedosa y/o inédita figura se aprecia en España, donde la “hipoteca inversa” está regulada legalmente desde el cuatro de diciembre de dos mil siete.

Ahora bien, abundando en los beneficios que reportaría para la sociedad mexicana el legalizar la “hipoteca inversa”, es pertinente recordar que es bien sabido que cada vez es más alta la esperanza de vida de los coloquialmente llamados “adultos mayores” (es decir, los que han cumplido los sesenta años de edad). Si bien esto se escucha alentador, no lo es tanto si nos avocamos a analizar cuál es su situación económica y su calidad de vida, atendiendo al monto a que ascienden los ingresos que la gran mayoría de ellos reciben; esto si tienen la suerte de contar con algún tipo de pensión por parte de alguna institución de seguridad social.

Aunado a lo anterior, también es muy bien sabido que muchos de aquellos no tienen un ingreso extra derivado de algún trabajo formal remunerado, o en caso de tenerlo, los ingresos obtenidos por este motivo son mínimos y no alcanzan a cubrir de manera satisfactoria sus compromisos de vida que requieran de efectivo, de liquidez inmediata.

Todo lo mencionado conlleva a una carencia de recursos fuertes, estables y constantes para hacer frente a las necesidades propias de este segmento de población, enumerando dentro de éstas, desde las más fundamentales, como serían la alimentación y el pago de servicios básicos para una casa habitación, hasta otros de vital importancia como los gastos efectuados con motivo de algún padecimiento o enfermedad, sobre todo los propios de esta edad e igualmente aquellos otros gastos indispensables para un buen desarrollo humano, tales como el esparcimiento y la recreación.

Por todo lo anterior, la “hipoteca inversa” sería una buena opción para gente de la tercera edad que sea propietaria de uno o más bienes inmuebles que se encuentren libres de cualquier gravamen, pero que no tengan liquidez para hacer frente a los deberes (y/o placeres) que, como casi, casi todo en la vida, requieran de dinero en efectivo.

La anterior conclusión se basa en que la “hipoteca inversa” deriva de un préstamo en efectivo, que alguna entidad financiera otorgue a las personas adultas mayores que, como ya se dijo, sean propietarios de uno o más inmuebles que no reporten ningún gravamen.

Tal tipo de contrato se configuraría con ciertos y específicos requisitos, de los cuales obviamente los principales para su correcta sustanciación deberían ser: que el o los deudores hipotecarios sean mayores de sesenta años de edad al momento de contraer dicho préstamo, y que el inmueble que se pretenda dar en garantía se encuentre inscrito a su nombre; más otros que deberán precisarse en la legislación correspondiente.

Así, la mecánica de esta figura sería la siguiente: Se contratará con alguna entidad financiera un préstamo en efectivo de cierta cantidad que variará de acuerdo al valor de la propiedad dada en garantía. El pago será optativo para el dueño del inmueble de recibirlo en una sola exhibición, o en forma de renta vitalicia, de manera mensual, y consecutiva hasta agotar la totalidad de la cantidad del préstamo acordado entre las partes.

Al morir el dueño del bien raíz, la entidad financiera deberá, en su caso, continuar pagando el remanente al beneficiario instituido por el dueño del inmueble, quien deberá ser invariablemente su cónyuge o concubino. Al morir éste, la institución acreditante debe notificar al o a los herederos (si los hubiere) antes de proceder a ejecutar la hipoteca. De ahí que se diga que, mientras viva el deudor hipotecario, el otorgante del crédito no podrá hacerse de la propiedad del bien inmueble hipotecado.

El plazo que el o los herederos tendrían para poder recuperar el inmueble, mediante el pago del préstamo concedido para liberarlo del gravamen, será aquel que se hubiera pactado entre la entidad financiera y  el dueño del bien raíz, desde el momento de celebrarse el contrato de préstamo, y si en el plazo establecido esto no se hiciere, se hará válida la garantía hipotecaria a favor de la institución.

Como se puede apreciar, es debatible el hecho de que la gente de la tercera edad se decida por contratar la “hipoteca inversa”, pues muchos dirán que se están deshaciendo de su patrimonio, pero en realidad resulta ser algo más benéfico, ya que si aquella no cuenta con algún familiar o diversa persona que les apoye, o aún teniéndolo éste no lo hiciera, mediante la “hipoteca inversa” obtendrían solvencia económica hasta el final de sus vidas, sin deshacerse de sus bienes raíces, pues no se les podría despojar o echar de la vivienda en ningún momento porque, digámoslo así: está garantizado su habitáculo hasta el final de sus días.

Es importante indicar que en la Ciudad de México la “hipoteca inversa” ya fue debidamente legislada, publicándose su inclusión en el Código Civil para el Distrito Federal mediante diversas adiciones a dicho código, las cuales fueron anunciadas en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el pasado lunes veintisiete de marzo del presente año, entrando en vigor al día inmediato siguiente; por lo que la recién creada CDMX se sumó a la vanguardia y se emparejó con otros países en donde la “hipoteca inversa” es de uso habitual.

Atento a lo antes transcrito, se concluye que la “hipoteca inversa” debe verse como una oportunidad de mejora en el ámbito social, sobre todo para robustecer las políticas públicas de apoyo a la gente de la tercera edad. De ahí el imperativo de legislarse sobre ella para dar seguridad y certeza jurídica a los habitantes de los demás territorios de nuestro país, incluidos a los del estado de Yucatán.

 

MDE. Alhelí Gómez López

Mérida, Yucatán

29 de marzo de 2017

 

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